Ratgeber & Service

Eine Immobilie zu kaufen ist eine langfristige Investition in die Zukunft. Umso wichtiger ist es, sich auf diesen Schritt gut vorzubereiten.
Und wenn Sie sich vorab schon einmal über die wichtigsten immobilienwirtschaftlichen Fachbegriffe informieren wollen, liefert Ihnen unser Glossar eine wertvolle Orientierungshilfe.

Grundbuch

Am zuständigen Amtsgericht existiert für jedes Grundstück ein eigenes Grundbuchblatt. Es dokumentiert die Eigentumsverhältnisse und erfasst dabei auch eventuelle Belastungen, etwa durch einen Hypothekenkredit oder eine Grundschuld.

Auflassungsvormerkung

Sie wird auf Käuferwunsch ins Grundbuch eingetragen und schützt den Käufer vor Betrug, bis die Umschreibung auf seinen Namen endgültig vollzogen ist. So kann der Verkäufer die Immobilie nicht doppelt veräußern oder nachträglich belasten.

Notar

Jeder Immobilienkauf muss durch einen Notar beurkundet werden. In der Regel muss er sicherstellen, dass das Grundstück lastenfrei ist. Dafür bittet er eingetragene Gläubiger um Auskunft über offene Forderungen, die der Käufer dann begleichen kann.

Notaranderkonto

Das auf den Namen des Notars geführte Konto stellt sicher, dass die Kaufsumme sicher verwaltet wird. Der Käufer überweist zu einem festgelegten Zeitpunkt das Geld dorthin. Erst wenn alle Vertragsvereinbarungen erfüllt sind, wird es an den Verkäufer ausgezahlt.

Grunderwerbssteuer

Wird eine Immobilie verkauft, verdient der Fiskus mit. Der Käufer muss eine Art Umsatzsteuer zahlen, die Grunderwerbsteuer. Sie ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich hoch. In Rostock sind es aktuell 6%.

Grundschuldbestellung

Für den Fall, dass ein Käufer ein Darlehen nicht zurückzahlen kann, verlangt die Bank als Sicherheit die Immobilie. Dann wird eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen. So kann die Bank auf die Immobilie zugreifen, wenn der Eigentümer nicht pünktlich zahlt.

Unbedenklichkeits­bescheinigung

Sie ist in der Veräußerungsanzeige enthalten, die der Notar ans Finanzamt schickt. Daraufhin stellt das Finanzamt dem Käufer die Grunderwerbssteuer in Rechnung. Erst wenn sie bezahlt wurde, ist die Eintragung ins Grundbuch ist möglich.

Kaufnebenkosten

Beim Immobilienkauf müssen die Nebenkosten einkalkuliert werden. Sie betragen 9 bis 15 Prozent des Kaufpreises. 1,5 bis 2 Prozent kosten der Notar und die Grundbuchgebühren und 6 Prozent die Grunderwerbsteuer. Zudem fallen meistens Maklergebühren an.

Notarielle Beurkundungsfrist

Seit Ende 2013 müssen Immobilienkaufverträge den Vertragspartnern spätestens zwei Wochen vor der Beurkundung vorliegen. So hat der Käufer Zeit, den Vertragstext und den Zustand der Immobilie vor dem Erwerb gründlich zu prüfen.

Eigenbedarfskündigung

Wird eine Wohnung in Eigentum umgewandelt und verkauft, darf drei Jahre nicht wegen Eigenbedarfs gekündigt werden. Bundesweit sind die ersten drei Jahre mindestens Sperrfrist, allerdings kann jedes Bundesland die Frist auf bis zu 10 Jahre erhöhen. Die Frist beginnt mit der Eintragung des Käufers in das Grundbuch. Auch Personengesellschaften müssen die Frist einhalten.

Mietvorkaufsrecht

Bestand ein Mietvertrag bereits vor einer Aufteilung in Wohneigentum, hat der Mieter ein Vorkaufsrecht. Liegt bereits ein Kaufvertrag vor, hat der Mieter zwei Monate (bei Sozialwohnungen sechs Monate) Zeit zu entscheiden, ob er kaufen möchte.

Instandhalterungsrücklage

Sie wird von den Eigentümern monatlich bezahlt, um Reparaturen oder Modernisierungen zu finanzieren. Der Betrag richtet sich fast immer nach der Wohnfläche. Reicht die Rücklage nicht aus, wird unter Umständen eine Sonderumlage fällig.

Flurkarte

Die Flurkarte – auch Liegenschaftskarte oder Katasterkarte genannt – ist eine maßstäbliche Darstellung aller Liegenschaften und bildet zusammen mit der Schätzungskarte den darstellenden Teil des Liegenschaftskatasters.

Staffelmiete

Ist gemäß §557a BGB eine Nettokaltmiete, die für bestimmte Zeiträume in unterschiedlicher Höhe schriftlich vereinbart wird, d.h. die Mieterhöhung und der Zeitpunkt der Erhöhung sind im Vorhinein festgelegt. Während der Geltung der Staffelmiete ist eine Erhöhung der Miete nach gesetzlichen Vorschriften ausgeschlossen.

Nießbrauch

Ist ein unveräußerliches, höchstpersönliches und nicht vererbliches Recht (absolutes Recht), eine fremde Sache unter Schonung der Substanz ohne Einschränkung zu nutzen. Die rechtliche Herrschaft wird in Eigentümer (über bloßes Eigentum) und Nießbraucher (wirtschaftlicher Eigentümer) aufgeteilt. Im Gegensatz zur Grunddienstbarkeit und zur beschränkten persönlichen Dienstbarkeit hat der Nießbraucher das Recht auf Nutzung einschließlich der Fruchtziehung (z.B. Sachfrüchte wie Ernte oder Stein; Rechtsfrüchte wie Mietforderungen).

Spekulationssteuer

Das private Veräußerungsgeschäft muss in der Steuererklärung angegeben werden. Die Spekulationssteuer wird erhoben, wenn ein privates Grundstück innerhalb einer entsprechenden Frist nachdem es gekauft wurde, wieder veräußert wird – unabhängig vom Grund (auch bei drohender Zwangsversteigerung). So wird diese Steuer fällig, wenn eine Immobilie vor der Frist von 10 Jahren verkauft wird. Diese verkürzt sich jedoch, wenn sie vom Verkäufer im Jahr der Veräußerung und in den zwei Jahren davor selber genutzt wurde. Die Spekulationsfrist bezieht sich auf das Datum im Kaufvertrag. Hat der Verkäufer die Immobilie durch Schenkung oder Erbschaft – also unentgeltlich – erworben, gilt die Spekulationsfrist ab dem Zeitpunkt des Kaufs des Rechtsvorgängers. Es wird lediglich der Gewinn, welcher durch den An- und Verkauf entsteht, nach dem individuellen Einkommensteuersatz versteuert.